房地产市场已见底?高层重磅发声,背后没那么简单简便算法数学题

作者: 小赵 2023-12-05 03:37:16
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银保监会郭主席发出警告:要坚决抑制房地产泡沫。2023年,央行潘行长公开表示:预计房地产市场已经见底。从拼命打压,到呵护备至,高层对于房地产的态度,似乎已经完成了180度大反转。楼市,终于要见底了?高层对房地产的表态,是非常重要的风向标。11月28日,央行行长潘功胜在一次高级别会议上的最新发言,引用一份报告表示:预计房地产市场已经见底。本着严谨的原则,我专门去找了这份名为《筑底与新平衡:2024年房地产开发行业信用趋势展望》的报告,原文是这么说的:我们预计,2024年仍是房地产销售的筑底之年……尽管我们预期(2024年)销售额不会反弹,但我们认为市场也不会再度大幅下跌……简单来说,到明年市场就“跌无可跌”了。在一个重要的公开场合,潘行长既然引用了这份报告,说明他对这个结论是持认可态度的。这本身就是一种表态,也是对接下来的“剧透”。上一次高层针对房地产表态,之后都发生了什么,你们不会已经忘了吧?整整三年前,2020年11月30日,时任银保监会会长郭树清,在一篇署名文章中犀利指出:房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”;要坚决抑制房地产泡沫。当时楼市正烈火烹油,大量热钱流入,房价频频上涨,很多人都忽视了这则警告。自那以后,调控“紧箍咒”一个个落地,漫长的调整期拉开序幕。民营房企基本歇菜,地方卖地收入惨遭腰斩,二手房挂牌量冲上历史新高……郭主席曾说,押注房价永远不会下跌的人,最终会付出沉重的代价。然后我们看到,一线在跌,二线在跌,三四线也在跌。无数城市的房价跌回五年前、十年前……三年后的今天,现任央行行长用一种略显委婉的方式告诉大家,跌了几年的市场终于看到了底部。底部,意味着什么?意味着最黑暗的时候已经过去了,意味着更少的限制性政策,更多支持性政策。救市大潮,剧情即将进入高潮!一个重要的表现就是:给房企输血的脚步,正在飞速加快。上一轮调控中,房地产行业大举“挤泡沫”的第一步,并非影响普通人买房的限购、限贷、限售等政策,而是干预房企融资的“三道红线”:1、剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;2、净负债率不得大于100%;3、“现金短债比”小于1。依据“三道红线”,房企被划分成了“红、橙、黄、绿”四档。当时有媒体统计过,224家上市房企仅有68家位于绿档。这些年,许老板们靠的就是同一套高杠杆游戏,亲手缔造了万亿规模的债务王国。一旦银行大门不再敞开,无法继续“借新还旧”,大厦很快开始崩塌。其实不难发现,我们正在经历的楼市调整期,就是从“把房企关进笼子里”开始的。本意是扭转高周转的发展模式,用良币来驱逐劣币。谁知叠加经济和地产下行周期,爆雷潮不断深入,以至于威胁到了基本盘。先是中小房企扛不住爆雷,然后轮到恒大、融创、碧桂园这样的巨无霸。民营房企水深火热之后,恐慌情绪持续蔓延,混合所有制房企万科、金地等也遭遇看空……从哪里跌倒,还得从哪里爬起来。10月底的中央金融工作会议,先给房企打了一剂强心针:促进金融与房地产良性循环,一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。紧接着11月17日,中国人民银行、金融监管总局、中国证监会联合召开金融机构座谈会,提出了支持房企融资的“三个不低于”:1、各家银行自身房地产贷款增速不低于银行行业平均房地产贷款增速;2、对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速;3、对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。最新进度是,各大银行正在召集房企开会,拟定一份50家房企的“白名单”。就在今天,有消息称碧桂园获邀参加工商银行的座谈会。一家出险房企,能够获得融资支持,这是以前完全不敢想的事情。从“三道红线”到“三个不低于”,不仅仅是从中断输血到恢复供血,而是对过去政策的一次纠偏。在楼市供求关系发生重大变化的当下,过去种种限制性政策,也该退出历史舞台了。上周深圳放松了“豪宅线”,并且把二套首付降到四成,又把市场胃口吊起来了。几道前菜过后,北京上海会否跟进,限购范围合适松绑?别着急,该来的总是会来的。触底之后,会迅速反弹吗?是不是要赶紧冲进去抄底?先别着急上头,具体问题还得具体分析。不同能级的城市,明年的体感温度将会是截然不同的。一线城市是春天,甚至回到春夏之交。二线城市很分裂,有的像春天,有的像秋天。三四线城市,大概率还走不出冬天。标普这份报告分析称,一线城市的销售额将保持平稳或微增;二线城市热度分化,表现为强二线需求较强,弱二线销售、价格表现较为疲软;三线及以下城市,面临天量库存压顶,还会继续下跌。这也与潘行长的判断基本一致:房地产市场在不同城市间呈分化趋势,一、二线城市房价将持续稳定,三、四线城市房价将有所下降。大城市和小城市,一个向上,一个向下,房价差距将会继续拉大。根据报告估算,三线及以下城市的销售额在全国占比约5成左右,会对楼市产生强大的向下牵引力。要知道,三线及以下城市才是楼市真正的“基本盘”,沉淀着大多数人的资产。房地产市场已见底?高层重磅发声,背后没那么简单简便算法数学题警钟已经敲响。起码在未来一年里,三四线城市的开发商“以价换量”去库存,几乎无法避免。这也意味着,对于那些想要把资产从小城市腾挪到大城市的朋友们来说,明年换房会更加艰难。现在全国房价都在跌,一二线在跌,三四线也在跌。卖掉三四线的房子,尽管要“大出血”,却获得了抄底核心城市笋盘的机会。到了明年,北上广深的房价开始回暖,优质资产出现小幅度反弹,小城市的房价却还在跌跌不休,降价也卖不掉。再给大家讲个真实案例吧。我有位东北的客户,今年2月份小阳春行情的时候,我们就建议他着手卖房。当时他的房子已经比买入价跌了10%。但他依然没有拼尽全力去卖房,反倒是模棱两可,犹犹豫豫。前段时间他联系我们的咨询师,说自己那套房子比年初又跌了十几万。